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分析地產商湧進物流地產領域的原因 投資高標物流倉儲設施

發佈時間 :2018-12-28
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  據介紹在2017年10月12日萬科發佈公告稱將與江蘇國際信託等聯合成立總額不超過200億元的物流地產基金。據悉在中國市場擁有最大物流設施面積的普洛斯宣佈私有化時,萬科就斥資193億港元參與領投,私有化完成後,萬科將持有普洛斯21.4%的股份。2017年11月30日舉行的股東大會上,普洛斯私有化以超過96%的贊成票高票通過。此外,蘇寧、富力、平安不動產、綠地等一眾電商、地產商也已湧進物流地產領域。
 
  據悉電商本身有物流需求這不難理解。但習慣了資金快速週轉的地產商,為何對物流地產這一需要長時間持有的項目發生了興趣?
 
  “2003年普洛斯進入我國時,我國還沒有高標準的現代物流設備,經濟首要依靠出資和出口來拉動增加,公司便在沿海地區和一線城市進行了戰略佈局。”普洛斯一位人士對南方週末記者説。
 
  物流地產與快遞行業其實有着本質區別。快遞和電商的倉儲事務,僅佔物流地產所有事務的三分之一,更多的倉儲面積是被製造業、第三方物流所租借。
 
  從2003年到2013年這十年間,我國的物流地產商場基本上是由外資企業主導,有數據顯示,最高峯時,普洛斯佔據了超過三分之二的商場。該人士稱,2006年之後,我國經濟面臨轉型升級,內需成為經濟增加的新引擎,普洛斯便與地方政府合作,在我國的首要省會城市、交通樞紐進行戰略拓展。
 
  在十年間來自澳大利亞、意大利的物流地產企業也紛繁在我國商場搶灘登陸,一些來自美國、歐洲的基金也進入這個商場,前十大供貨商中有6個外資供貨商,分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世裏,而我國企業則一向體現得不温不火。
 
  “那十年正是房地產火爆的十年,傳統的開發商看不上這種出資週期長、收益率並不高的形式。”火花S—Park履行董事宋振慶説。火花S—Park是國內一家專業的商業地產研究組織。
 
  普洛斯塑造了物流地產的幹流形式,即開發—運營—基金。宋振慶對南方週末記者解説這種形式,“物流地產商一般有開發、物業辦理和基金辦理三大部分,開發部分去拿地,建成物流園區之後交給物業辦理部分進行運營,然後再將這些老練的物流園區進行財物證券化處理”。
 
  國際聞名房地產顧問戴德梁行高級董事、我國區工業地產部主管蘇智淵向南方週末記者表明,與住所地產的最本質區別是,物流地產不是直接出售財物來變現的,而是進行長時間持有、運營,並經過財物證券化的手段進行資金回籠。
 
  普洛斯當時進入我國商場時,一個最大的優勢就是他們能從海外融到比較廉價的錢,而國內一向沒有打通這條融資渠道,沒有辦法進行證券化,只能一個項目一個項目來做,無法快速翻滾向前開展。
 
  據普洛斯方面供應的數據,截至2017年9月30日普洛斯基金辦理渠道現在在全球辦理12只基金,辦理的總財物達390億美元。
 
  從2013年開端我國的物流地產商場開端逐漸發生變化,一些民營資本效仿普洛斯形式,進入這一範疇,成為專業的物流地產開發商,較為聞名的有宇培、寶灣、易商等,其間宇培物流去年在香港上市。
 
  不過,與普洛斯比較,這些民資佈景的物流地產公司,不管在物流設備面積上,仍是在基金辦理上,都有必定的差距。還有一些國資佈景的企業進入,如深業泰物流集團股份有限公司,它是深圳市國資委下屬的大型國有商貿物流地產集團,前身為1983年建立的深圳筍崗庫房企業有限公司。
 
  “大概從2013年開端,物流地產迎來了一個迸發期。有一個數據稱,60%的出資者考慮出資我國的房地產,其間有20%要投物流地產。”宋振慶向南方週末記者表明,因為物流地產相對標準化,對接資本的言語體系更為老練,再加上電商的快速開展,吸引了資本的進入。
 
  另一方面,作為物流地產的重要客户,電商企業也開端進軍到物流地產範疇。有的電商渠道開端從租借庫房向自我剋制庫房改變。
 
  京東的物流網絡一向被業界所推重,依據11月13日京東集團發佈的本年度第三季度財報,截至2017年9月30日,京東在全國運營405個大型庫房,總面積約900萬平方米。這是一個不小的數據,要知道排名第二的嘉民物流地產,它所具有的可租借面積僅有250萬平方米。
 
  不過,多個工業地產資訊組織均未將京東列入十大自我剋制物流設備面積的企業傍邊,這也意味着京東900萬平方米的庫房面積多為租借。
 
  依據京東人士向南方週末記者表明,他們現在沒有對900萬平方米的倉儲面積細分是租借仍是自我剋制。普洛斯人士則向南方週末記者透露,京東是他們的重要客户,租借了不少倉儲面積。嘉民和宇培兩家物流地產公司的佈告也將京東稱為重要客户。
 
  在電商企業中,真正明確要開展物流地產的則是蘇寧。在2017年11月12日蘇寧發佈佈告稱與深創投不動產基金辦理公司建立目標總額為300億元、首期徵集基金規模為50億元的物流地產基金,正式進軍物流地產範疇。蘇寧公關部分人士向南方週末記者介紹,在蘇寧內部的體系中,物流是作為獨立集團開展事務。
 
  物流地產是典型的重財物形式,蘇寧之所以挑選走這一條路途,與蘇寧本身的開展前史不無關係。“蘇寧並非是純電商企業,它是從線下向線上開展,本身就有物流環節,很容易把現成的物流財物轉化成物流地產。”蘇智淵説。
 
  據蘇智淵介紹七八年前普洛斯的形式在我國取得成功之後,就有一些人企圖壓服蘇寧走物流地產的形式。終究能有今日的這個戰略決定,應該經歷了深思熟慮。在蘇智淵看來,阿里做得更多的是商業形式的立異,這種重財物形式或許不是阿里本身的開展方向。京東佈局物流網絡更多是為了完善自己的供應鏈環節,從物流地產上掙錢,不是他們的訴求。
 
  “一二線城市高端倉儲的供應逐漸削減,租金又逐年上漲,阿里、京東這樣的規模電商已經在考慮要不要自建庫房了。”蘇智淵告訴南方週末記者。
 
  另一個攪動物流地產行業的是傳統房地產商。跟着住所地產紅利期的衰退,傳統的房地產開發商在盡力尋求轉型。萬科進軍物流地產行業其實開端於2014年,2015年建立專門的物流地產公司。2017年以前,萬科的物流地產總面積就已經到達了150萬平方米左右。進入2017年之後,萬科在物流地產範疇的力度更是加大,僅1月—9月,新增物流面積就到達165萬平方米。
 
  此次加碼物流地產的佈局,也被視為萬科新掌門人鬱亮帶領萬科走向轉型的重要一步。在本年雙十一前一天的萬科年終媒體見面會上,萬科集團履行副總裁、首席運營官張旭曾放出豪言:“在我國,如果雙十一有10億件快遞,那麼約有5億件,是從普洛斯和萬科的貨倉裏出貨的”。
 
  但在不少剖析人士看來,萬科參加普洛斯私有化這一動作更具有出資意味。普洛斯人士向南方週末記者表明,由出資組織組成的要約方Nesta Investment Holdings已公開表明,私有化完成後,他們擬繼續普洛斯現有事務以及運營形式,保留現有辦理團隊。這意味着,萬科很難直接進入普洛斯的辦理層。
 
  “萬科參加普洛斯私有化,談不上是收購,僅是出資行為。”蘇智淵説,“我相信普洛斯在運營上,會對萬科的辦理介入設置必定的門檻。萬科建立物流地產基金,才是希望做一個獨立的物流地產品牌。”
 
  平安不動產也在2015年年頭建立了物流地產的事業部,開端大舉進軍物流地產。截至2017年8月其具有的可租借面積到達150萬平方米,在我國十大物流地產商中排名第8。
 
  傳統地產商天然地對土地有着靈敏的嗅覺,物流地產的土地仍是一片價值凹地,如果妥善運作、長時間持有,不管是地價仍是租金,其總體價值或許會有不錯溢價空間。
 
  以萬科為例2017年6月3日它在佈告中介紹了本年新增的3個物流地產項目狀況,項目總建築面積21萬平方米,權益建面15萬平方米,均價約700元/平方米,這顯着低於住所類的土地價格。
 
  從出資回報率來看,高標物流倉儲設備的收益率也顯着高於其他商業類地產,現在我國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%,而寫字樓及購物中心的收益率只要4%-5.5%。在土地政策收緊的佈景下,經過物流地產的形式敏捷拿到土地資源,對地產商來説,也是一個不錯的挑選。
 
  與住宅地產商通過出售住宅快速回籠資金不同,物流地產開發商如果想快速攻城略地,就要以較低的價格融得較多的資金,實現資金回籠,用於新項目的投資開發。
 
  “物流地產真正的邏輯是做長期運營的資本化運作。”蘇智淵向南方週末記者分析,“這些物流基地本身是自帶現金流的資產,他們可以把幾個這樣的項目整合起來,然後打包成一個資產包出售給基金公司,如養老基金、教師退休基金等,為其承諾一定的投資回報率,並實現現金迴流。”
 
  宋振慶曾經關注過一個國內產業地產商的發展史。這家地產商通過拿地建了不少的工業廠房,勢頭很好,但現在團隊也已經解散了。“萬科、蘇寧也都一樣,他們雖然資金充足,但是到後面所面臨的挑戰會很多。”
 
  物流地產的主要收益是租金,這是一個比較穩定的資金來源。根據多個物流地產開發商的財報數據,其物流設施的出租率多在90%以上,有的甚至高達98%。並且在租金漲幅上,行業內也普遍採用了5%這個幅度。這也意味着,成熟的物流地產會有較為穩定增長的收益。
 
  據普洛斯向南方週末記者提供的資料,普洛斯在中國設立了兩隻規模達到100億美元的開發型基金,其主要投資方是全球領先的國家養老基金和主權基金。
 
  宋振慶向南方週末記者表示,物流地產商主要的融資方向就是社保基金、養老基金、教會基金、保險基金等,這些基金的融資成本較低,回報率要求較低,主要的訴求是穩健,而物流地產正好可滿足這些基金的要求。
 
  由於與國外此類基金的融資渠道未能打開,國內開發商在融資成本和效率上,都要遠遜於普洛斯這樣的外資企業,不得不另闢蹊徑。蘇寧、萬科成立的物流地產基金有一個共同特點,無論是深創投還是江蘇國際信託,他們的合作方都是具有國資背景的投資公司。
 
  蘇智淵説,最近幾年地方政府其實對於外資背景的物流地產商開始有了戒備,在一定程度上,他們更歡迎國內開發商的進入。這些國資背景的投資方,在國內開發商拿地做項目的時候,能夠提供背書。另一方面由於有重資產做抵押,物流地產是一個風險相對較小的行業。“未來可能會有越來越多的國資背景投資方會尋找這類項目來投,這是一個長期的趨勢。”蘇智淵説。
 
  在國內開發商開始關注物流地產時,普洛斯則開始藉助其成熟的融資體系探索多元化的道路。普洛斯內部人士向南方週末記者介紹,2016年普洛斯成立了普洛斯金融,為物流行業及相關領域的中小微企業解決融資難、融資成本高等問題,目前已累計服務中小企業客户超過1000家,授信近45億元,累計放款近28億元。來源:hotbuyhk